►Ley de arrendamiento comercial

La Ley de Arrendamiento Comercial en Venezuela 2025: Guía Esencial para Propietarios y Arrendatarios

 Navegando el Marco Legal del Arrendamiento Comercial en Venezuela

Para propietarios y arrendatarios de inmuebles comerciales en Venezuela, comprender a fondo el marco legal que rige sus relaciones es de importancia capital. Este conocimiento no solo es fundamental para salvaguardar inversiones y asegurar la continuidad de las operaciones comerciales, sino también para prevenir disputas costosas y prolongadas. La piedra angular de esta regulación es el "Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial" (LRAIUC), promulgado el 23 de mayo de 2014 y publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418.

Sin embargo, el panorama legal venezolano no es estático; se caracteriza por una evolución continua. La ley fundamental de 2014 ha sido complementada y reinterpretada por una serie de decisiones judiciales recientes del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ). Por ejemplo, sentencias de 2022 han ratificado competencias clave , decisiones de 2023 han autorizado el arbitraje como mecanismo de resolución de conflictos , y un fallo de 2024 abordó la legalidad de los cánones en moneda extranjera. Esta constante interacción entre la legislación y la jurisprudencia significa que el marco legal es un sistema dinámico y en permanente adaptación. Por lo tanto, una comprensión precisa de este ámbito requiere una actualización constante y el seguimiento de las interpretaciones judiciales más recientes. La naturaleza delicada y compleja del tema subraya la necesidad imperativa de contar con orientación experta para navegar sus intrincadas disposiciones de manera efectiva y sin errores, especialmente con miras a 2025.

Aspectos Clave de la Ley de Arrendamiento Comercial (LRAIUC)

Objeto y Ámbito de Aplicación: ¿Qué inmuebles y relaciones regula?

La LRAIUC fue creada con el objetivo primordial de regular y controlar las condiciones y procedimientos que rigen las relaciones entre las partes en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial. La ley define de manera amplia lo que se considera "inmuebles para uso comercial": aquellos donde se llevan a cabo actividades comerciales o de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento. Esta definición aplica sin importar si el inmueble es una unidad individual, parte de una propiedad más grande, o si los arrendatarios generan ganancias.

La ley presume que ciertos tipos de propiedades son para uso comercial, incluyendo aquellas ubicadas en centros comerciales, edificios residenciales o de oficinas, instalaciones turísticas o médicas, centros educativos, y establecimientos más pequeños como quioscos y puestos. Es igualmente importante conocer las propiedades que quedan expresamente excluidas de la aplicación de esta ley. Entre ellas se encuentran viviendas, oficinas (profesionales, no comerciales), industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, alojamientos turísticos o de temporada, propiedades rurales y terrenos sin desarrollar. Cabe destacar que las oficinas profesionales se excluyen específicamente, ya que se clasifican bajo la categoría de "oficinas" y no se consideran actividades comerciales bajo esta normativa.

Un principio fundamental de la LRAIUC es la "prevalencia de la realidad del negocio sobre las formas jurídicas". Este principio otorga a los organismos administrativos y a los tribunales la facultad de ignorar las formas legales o los acuerdos que puedan ser utilizados para evadir la naturaleza comercial del arrendamiento o del inmueble. Por ejemplo, si un contrato se redacta para parecer un acuerdo de servicios pero funciona en la práctica como un arrendamiento comercial, la ley permite que se desestime esa apariencia para aplicar las protecciones de la LRAIUC. Esto demuestra una clara intención legislativa de proteger a los arrendatarios comerciales y asegurar la regulación del mercado, evitando así acuerdos explotadores. La aplicación de este principio subraya la necesidad de estructurar los contratos de arrendamiento comercial de manera adecuada desde el inicio, alertando contra cualquier intento de eludir las disposiciones legales.

Los organismos gubernamentales clave responsables de aplicar la LRAIUC son el Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional, a través de su Dirección General de Arrendamiento Comercial, con el apoyo de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE).

Derechos y Deberes Fundamentales: Obligaciones del Arrendador y Arrendatario

La LRAIUC establece un conjunto detallado de derechos y obligaciones tanto para el arrendador (propietario) como para el arrendatario (inquilino), buscando un equilibrio en la relación contractual.

Deberes y Derechos del Arrendador: El arrendador tiene la obligación de entregar el inmueble en buen estado de mantenimiento y conservación, y con los servicios públicos domiciliarios al día al inicio de la relación arrendaticia. Asimismo, debe garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante toda la vigencia del contrato. Es responsabilidad del arrendador cubrir los costos de las reparaciones mayores del local, a menos que el daño sea directamente imputable al arrendatario. La ley prohíbe al arrendador cobrar cánones de arrendamiento que no hayan sido calculados conforme a los métodos establecidos en la propia ley. Adicionalmente, el arrendador está obligado a proporcionar al arrendatario un contrato escrito y autenticado , y a emitir una factura legal que detalle el pago recibido, el período que cubre y que cumpla con las regulaciones fiscales.

Deberes y Derechos del Arrendatario: El arrendatario no está obligado a pagar primas por cesión, traspaso o arriendo, ni a aceptar la compra de bienes muebles como condición para la celebración del contrato, a menos que lo desee genuinamente. Su principal obligación es pagar el canon de arrendamiento en la fecha y monto fijados en el contrato , y debe conservar los recibos de pago. El arrendatario no puede modificar el uso, el rubro comercial, el nombre o la marca establecida en el contrato de arrendamiento sin previo acuerdo. Sin embargo, si el inmueble arrendado implica la obligación de vender ciertos bienes o prestar servicios específicos, el arrendatario no está obligado a vender productos de marcas comerciales específicas o a adquirirlos de proveedores determinados.

Es deber del arrendatario notificar al arrendador en un plazo de tres (3) días si detecta fallas o daños que el arrendador desconozca. Las mejoras realizadas en el inmueble comercial para adaptarlo a su uso son responsabilidad del arrendatario, siempre que haya un acuerdo previo con el arrendador. Al finalizar la relación arrendaticia, el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando el desgaste propio del uso normal. También debe pagar los servicios de agua, luz y gas, guardando las constancias de pago. En caso de propiedades bajo régimen de condominio, el arrendatario es responsable de pagar las expensas ordinarias, salvo acuerdo contractual en contrario. Finalmente, el arrendatario debe cuidar el inmueble, mantenerlo en condiciones adecuadas de limpieza, reportar cualquier daño al propietario y pedir autorización antes de realizar reformas, además de no subarrendar la propiedad sin autorización.

La ley, tal como se detalla, busca un equilibrio entre la protección y la responsabilidad. Aunque otorga protecciones significativas a los arrendatarios (como la no obligatoriedad de primas o el derecho a prórroga legal), también establece un conjunto integral de responsabilidades para ellos (pago puntual, mantenimiento de la propiedad, adherencia al uso). Este enfoque dual indica una intención legislativa de establecer un marco legal equitativo, no meramente favorable a una de las partes. Este equilibrio implica que tanto arrendadores como arrendatarios deben actuar con diligencia y comprender sus obligaciones recíprocas.

La Fijación del Canon de Arrendamiento: Métodos y Competencia

La LRAIUC establece que el canon de arrendamiento para inmuebles comerciales se determina principalmente por acuerdo mutuo entre el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los tres métodos siguientes, seleccionados de común acuerdo :

1. Canon de Arrendamiento Fijo (CAF): Se calcula con base en el valor actualizado del inmueble, dividido entre 12 meses y el área arrendable, y luego multiplicado por el área arrendable y un porcentaje de rentabilidad anual. Este porcentaje es del 12% para el primer año, pudiendo llegar hasta el 20% para centros comerciales o locales completamente nuevos.

2. Canon de Arrendamiento Variable (CAV): Se determina como un porcentaje de las ventas brutas del mes anterior, según la declaración del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Generalmente, este porcentaje se acuerda entre el 1% y el 8%, o entre el 8% y el 15% para negocios de entretenimiento.

3. Canon de Arrendamiento Mixto (CAM): Combina una porción fija (que no debe exceder el 50% del CAF) y un porcentaje variable sobre las ventas (hasta su límite máximo).

Cuando las partes no logran un acuerdo sobre el monto del canon o su método de cálculo, la Dirección General de Arrendamiento Comercial del Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional es la autoridad competente para su fijación. Esta competencia fue ratificada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°39 del 16 de febrero de 2022, consolidando su rol.

Para el arrendatario que considera excesiva la propuesta de canon para una renovación, el procedimiento implica presentar una solicitud escrita con una exposición de motivos, documentos de identificación, poder (si aplica), documentos de la entidad jurídica (si es el caso), título de propiedad del inmueble, contrato de arrendamiento, recibos de pago y datos de contacto del arrendador. Una vez admitida la solicitud, la Dirección notifica al arrendador y convoca a audiencias conciliatorias. Si no se llega a un acuerdo, se procede a la tasación del inmueble y la Dirección fija el canon.

Un desarrollo legal significativo, actualizado a 2024/2025, es la legalidad de los cánones en moneda extranjera. Aunque el Artículo 41, literal e, de la LRAIUC de 2014 prohibía explícitamente establecer cánones en moneda extranjera , la Sala de Casación Civil del TSJ dictaminó el 6 de junio de 2024 que no es ilegal que las partes acuerden pagos de arrendamiento comercial en moneda extranjera. Sin embargo, se debe permitir al arrendatario pagar el equivalente en moneda de curso legal (Bolívares) al tipo de cambio vigente en la fecha efectiva del pago. Esto permite que la moneda extranjera se utilice como una "moneda de cuenta". Esta resolución representa una adaptación judicial pragmática a las realidades económicas de Venezuela, donde la estipulación en moneda extranjera es una práctica común para proteger los contratos de la inflación y asegurar su estabilidad económica. Al priorizar la estabilidad económica y la libertad contractual sobre una prohibición específica en una ley anterior y menos especializada, el tribunal busca asegurar la viabilidad y la aplicabilidad de los contratos comerciales en un entorno económico volátil.

Los cánones de arrendamiento pueden ser revisados en dos circunstancias: un año después de la firma del contrato, ajustándose por la variación porcentual anual de "Bienes y servicios diversos" del Índice Nacional de Precios al Consumidor del año anterior; o cuando el arrendador haya realizado mejoras o reparaciones mayores que superen el 40% del valor base del inmueble utilizado para el cálculo del canon.

Las Garantías en el Contrato de Arrendamiento: Tipos y Regulación

La LRAIUC permite a los arrendadores exigir garantías a los arrendatarios para respaldar las obligaciones asumidas. Estas pueden ser un depósito en efectivo o una fianza, pero la ley prohíbe expresamente que ambos tipos de garantías coexistan simultáneamente.

En el caso del depósito en efectivo, este no puede exceder el equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento. Este monto debe ser depositado en una cuenta bancaria exclusiva a nombre del arrendador, y los intereses generados en dicha cuenta corresponden al arrendatario, a menos que sean utilizados para la ejecución de la garantía. Es importante destacar que esta disposición difiere de la ley de 1999, que permitía un depósito de hasta cuatro meses de alquiler.

Si se opta por una fianza, esta tampoco puede exceder el equivalente a tres (3) meses de canon de arrendamiento y debe ser emitida por una institución financiera reconocida.

Al finalizar la relación arrendaticia o una vez cumplida la última obligación pendiente, el arrendador está legalmente obligado a devolver la garantía, junto con los intereses acumulados, en un plazo de quince (15) días continuos. Este plazo representa una reducción significativa respecto a los 60 días permitidos por la ley de 1999. Esta modificación refleja una intención legislativa de incrementar la protección al arrendatario en lo que respecta a las garantías financieras. Si el arrendador se niega injustificadamente a reembolsar el depósito y sus intereses, el arrendatario tiene el derecho de recurrir a la vía judicial para hacer valer sus derechos.

Duración del Contrato y la Prórroga Legal Obligatoria

Los contratos de arrendamiento comercial en Venezuela suelen tener una duración mínima de un año, aunque pueden existir excepciones para temporadas o propósitos específicos. Un aspecto crucial de la LRAIUC es la figura de la

prórroga legal, que se activa automáticamente al vencimiento de los contratos a plazo fijo con una duración de seis meses o más. Esta prórroga es una medida protectora significativa: es

obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario. Esto significa que el arrendador no puede negarse a concederla si el arrendatario decide ejercer este derecho.

Esta disposición confiere al arrendatario una posición sólida en la renovación del contrato, impidiendo que los arrendadores puedan desalojar fácilmente a los inquilinos una vez finalizado el término inicial. Esto proporciona una estabilidad crucial para las operaciones comerciales y protege la inversión del arrendatario en el inmueble. Durante el período de la prórroga legal, el arrendamiento se considera de plazo fijo, y las condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon existentes del contrato original permanecen válidas, a menos que haya habido un procedimiento formal de regulación de canon.

Los plazos específicos de estas prórrogas legales varían según la duración inicial de la relación arrendaticia:

Tabla 1: Plazos de la Prórroga Legal en Arrendamientos Comerciales en Venezuela

Causales de Desalojo: ¿Cuándo puede terminar la relación arrendaticia?

La LRAIUC establece de manera precisa las causales limitadas por las cuales un arrendador puede iniciar un proceso de desalojo, con el fin de evitar la remoción arbitraria o injustificada de arrendatarios comerciales. Es fundamental comprender estas causales para ambas partes:

Tabla 2: Principales Causales de Desalojo en Arrendamientos Comerciales

Es crucial destacar la interpretación de la causal "g" del Artículo 40. Para que un arrendador pueda invocar esta causal y solicitar el desalojo por vencimiento del contrato sin acuerdo de renovación, es indispensable que el plazo de la prórroga legal obligatoria (Artículo 26) se haya agotado por completo. Esto significa que un arrendador no puede simplemente desalojar a un arrendatario una vez que el contrato inicial expira si el arrendatario tiene derecho a la prórroga legal y la ejerce. La prórroga legal debe transcurrir en su totalidad antes de que esta causal específica de desalojo pueda ser invocada legítimamente. Esta disposición subraya la significativa protección que la ley otorga al arrendatario en cuanto a la seguridad de la tenencia para sus operaciones comerciales. Las causales "d", "g" y "h" fueron incorporaciones nuevas y no estaban presentes en la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, lo que indica una evolución en el marco legal hacia una mayor claridad en los motivos de terminación. Generalmente, los casos de desalojo corresponden a la jurisdicción civil ordinaria.

Resolución de Conflictos: El Arbitraje como Alternativa Eficaz y Actualizado a 2025

El panorama de la resolución de conflictos en arrendamientos comerciales en Venezuela ha experimentado un cambio significativo. Históricamente, el arbitraje privado para disputas derivadas de arrendamientos comerciales estaba explícitamente prohibido por la LRAIUC (Artículo 41.k). Sin embargo, esta prohibición fue formalmente levantada. A partir de julio de 2023, el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) autorizó el uso del arbitraje en arrendamientos comerciales, marcando un cambio fundamental en la forma en que estas disputas pueden resolverse. Este desarrollo permite resolver controversias sin recurrir a los procedimientos judiciales tradicionales, que a menudo son lentos y engorrosos.

El arbitraje se define como un método alternativo de resolución de conflictos en el que las partes involucradas eligen voluntariamente a árbitros especializados para conocer y decidir su caso. La decisión final, conocida como laudo arbitral, posee el mismo valor legal y fuerza ejecutoria que una sentencia judicial. Este cambio representa un cambio de paradigma hacia una resolución de disputas más eficiente, lo que es vital para la continuidad de los negocios, el clima de inversión y la agilidad económica.

Las ventajas del arbitraje en disputas de arrendamiento comercial son convincentes:

• Rapidez y Eficacia: Los conflictos pueden resolverse de manera significativamente más rápida y eficiente que a través de litigios tradicionales.

• Evitar Tribunales Congestionados: Ayuda a eludir los sistemas judiciales tradicionales, que a menudo son lentos y congestionados.

• Privacidad y Confidencialidad: El proceso de arbitraje es privado y confidencial, protegiendo la información comercial sensible.

• Árbitros Expertos: Los árbitros seleccionados suelen ser expertos en asuntos inmobiliarios, lo que aporta un conocimiento especializado a la disputa.

• Laudo Vinculante y Ejecutable: El laudo arbitral es legalmente vinculante y plenamente ejecutable, proporcionando una resolución definitiva.

Para aplicar el arbitraje, es necesario incluir una "cláusula de arbitraje" específica dentro del contrato de arrendamiento comercial. Esta cláusula debe especificar claramente el Centro de Arbitraje Comercial donde se resolverán los futuros conflictos. Aunque el arbitraje no es gratuito, generalmente es más económico y considerablemente más rápido que un juicio ordinario, el cual puede implicar años de retrasos y pérdidas financieras significativas. Este desarrollo es un elemento transformador para las empresas involucradas en arrendamientos comerciales, ya que potencialmente reduce el tiempo y el dinero perdidos en batallas legales prolongadas.

Mettryc.com: Su Aliado Estratégico en Arrendamientos Comerciales en Venezuela

Mettryc.com, posicionada como la primera "Tecnoinmobiliaria" en Venezuela, ofrece una asistencia integral a sus clientes a lo largo de todo el proceso de arrendamiento comercial, combinando tecnología con capital humano experto. La plataforma está diseñada para ser un aliado estratégico en un mercado complejo y en constante evolución.

Búsqueda y Publicación de Propiedades: Mettryc.com dispone de un extenso y diversificado portafolio de propiedades comerciales disponibles para arrendamiento, incluyendo locales comerciales, oficinas, naves industriales, terrenos y edificios completos. Además, facilita a los propietarios la publicación de sus espacios comerciales para arrendamiento o venta a través de su servicio "Oferte su inmueble con nosotros".

Valoración de Mercado y Precios: Una herramienta innovadora de Mettryc.com permite a los usuarios consultar los precios por metro cuadrado por zona en toda Venezuela. Esta funcionalidad proporciona información actualizada sobre los costos promedio de las propiedades en distintas regiones, lo cual es de incalculable valor tanto para los arrendadores (al establecer cánones competitivos y justos) como para los arrendatarios (al evaluar propuestas de alquiler en línea con las realidades del mercado actual). Esto aborda directamente la necesidad de tomar decisiones informadas en un mercado dinámico.

Red de Expertos y Asesoría Legal: El equipo de Mettryc.com está compuesto por profesionales inmobiliarios altamente capacitados. Más allá de la intermediación, Mettryc.com actúa como un puente vital, conectando a sus clientes con expertos legales especializados en derecho inmobiliario comercial. Esta conexión es fundamental para abordar la naturaleza delicada del tema y la necesidad de asesoramiento experto y actualizado, especialmente en áreas como la redacción de contratos con cláusulas de arbitraje.

Estructuración de Contratos y Cumplimiento Legal: Al facilitar el acceso a profesionales del derecho, Mettryc.com guía a sus clientes en la estructuración de contratos de arrendamiento comercial que cumplen plenamente con la LRAIUC y que incorporan las interpretaciones judiciales más recientes. Esto incluye la integración de cláusulas de moneda extranjera legalmente sólidas y cláusulas de arbitraje efectivas. Este enfoque proactivo minimiza la probabilidad de futuras disputas y desafíos legales.

Prevención de Conflictos: Mediante una atención meticulosa a la documentación adecuada, el cumplimiento de los requisitos legales desde el inicio y el asesoramiento experto, Mettryc.com ayuda a ambas partes a evitar los errores comunes que a menudo conducen a conflictos prolongados y costosos. La gama de servicios de Mettryc.com, desde la búsqueda de propiedades y una herramienta única de valoración de mercado hasta su personal profesional y la conexión implícita con una red de expertos legales, aborda directamente los desafíos multifacéticos del arrendamiento comercial. La empresa no es simplemente una plataforma de listados transaccionales, sino que ofrece herramientas integradas y conexiones que ayudan a los clientes a navegar las significativas incertidumbres legales y económicas prevalentes en el mercado inmobiliario venezolano. Esto posiciona a Mettryc.com como un proveedor de soluciones integral, de principio a fin.

Leer tambien:

►Qué Ley protege al inquilino en Venezuela

►Cuándo tiene validez un contrato de alquiler en Venezuela

►Qué tan válido es un documento privado en Venezuela

► Cuánto se paga por registrar una propiedad en Venezuela en 2025

► ¿Qué es y para qué sirve el catastro en Venezuela en 2025?